关于什么是地随房走，有什么落实措施

一、什么是“地随房走”？

随着国家“房地一体化”改革的破局与落实，为了解决上述困境，国家推行了不动产统一登记改革，其核心就是实现 “房地一体化”。

-机构整合：将分散在多个部门的不动产登记职责整合到一个部门。

-证书统一：废止过去的“房产证”和“土地证”，颁发统一的《不动产权证书》。

-信息统一：建立统一的不产权信息管理基础平台。 “房地一体化”如何具体落实“地随房走”原则

“房地一体化”制度通过以下具体措施，确保了“地随房走”原则不再是纸面上的规定，而是可执行的现实

“地随房走”，顾名思义，是指土地使用权（或所有权）必须跟随地上房屋的所有权一并处分。这是一个形象化的法律谚语，其核心法理在于承认房屋与土地在物理上的不可分割性，进而在法律上将其视为一个整体进行处置。

1. 核心要义解读：

主体一致性原则： 房屋的所有权人和该房屋占用范围内的土地使用权人，原则上应当是同一主体。当房屋所有权发生转移时，其对应的土地使用权也必须随之转移。

权利与义务一体化： 获得房屋所有权的同时，也自动承继了该房屋下的土地使用权，包括其剩余使用年限、使用限制以及相关的义务。

物理依存关系的法律化： 房子必须建在土地上，脱离了土地的房屋如同“空中楼阁”。法律将这种物理上的依存关系，转化为了权利上的绑定关系。

2. 主要应用场景：

房产买卖交易： 这是最常见的情形。当您购买一套商品房，您获得的不仅是房屋的所有权，还包括了该房屋所占用的国有建设用地使用权（通常对应的是70年产权）。开发商在卖房时，必须将“房”与“地”的权利一并转让给您。

房产继承： 正如在农村宅基地继承问题中所示，子女继承父母在农村的房屋时，依据“地随房走”原则，也一并获得了该房屋下宅基地的使用权（尽管非本村集体成员子女的使用权会受到限制）。

房产抵押： 当您用房屋向银行申请抵押贷款时，您抵押的标的物不仅仅是房屋本身，而是“房地产”，即房屋所有权和土地使用权一并抵押。银行在实现抵押权（如拍卖房产）时，也是将房屋和土地一同处置。

3. 反向原则：“房随地走”

与“地随房走”相对应的是“房随地走”。在某些情况下，特别是土地使用权发生转移时，其地上的建筑物、构筑物及其附属设施也需一并处分。这两个原则相辅相成，共同构成了我国不动产统一处分制度的基石。

二、 如何落实“地随房走”？关键措施与制度保障

“地随房走”并非一句空话，它通过一系列具体、可操作的制度和措施得以在现实中贯彻执行。以下是其核心的落实措施：

1. 不动产统一登记制度——根本性保障

这是“地随房走”原则最核心、最基础的落实措施。过去，我国很多地区存在“房、地分家登记”的情况，房屋在房产部门登记，土地在国土部门登记，容易导致权利冲突和纠纷。

措施内容： 自2015年起，全国全面实施不动产统一登记制度。将原来分散在多个部门的土地、房屋、草原、林地、海域等不动产登记职责整合到一个部门，颁发统一的《不动产权证书》。

如何落实： 在这本全新的《不动产权证书》上，您会看到清晰的记载：

“权利类型” 一栏明确写着 “国有建设用地使用权/房屋所有权” 或 “宅基地使用权/房屋所有权” 等。

“面积” 一栏会分别注明 “土地使用权面积” 和 “房屋建筑面积”。

这意味着，您的房和地从此在法律凭证上被绑定为一个统一的、不可分割的不动产单元。任何交易、抵押、继承行为，都是对这个整体单元的操作。

2. “一体抵押”与“一并处分”的法定规则

在抵押和司法执行环节，法律明确规定了房地一体化的处置方式。

措施内容： 根据《民法典》第397条规定：“以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。”

如何落实：

在银行办理抵押时： 您签订的抵押合同中会明确将“房地产”作为抵押物，并在不动产登记中心进行一体化抵押登记。银行无法只接受房屋抵押而不要土地使用权，反之亦然。

在法院司法拍卖时： 拍卖公告中会明确写明“拍卖标的包括房屋所有权及对应的土地使用权”，确保竞买人取得的权利是完整的。

3. 城市规划与交易监管的协同

在行政管理层面，政府通过严格的流程设计来确保“地随房走”。

措施内容：

交易监管： 在二手房交易中心，办理过户手续时，审核人员会同步审查房屋和土地权利的清晰度和一致性，确保两者同时转移给受让人。

规划建设联动： 在项目开发阶段，规划许可和施工许可的发放，都建立在企业已合法取得土地使用权的基础上。这从源头上防止了“无地之房”的出现。

三、 “地随房走”原则对普通人的重要意义

理解并善用这一原则，能有效保护您的财产权益。

对于购房者： 确保了您购买的房产是“权属完整”的，避免了只买了房却无权使用土地的极端情况，保障了您资产的稳定性和价值。

对于继承人： 明确了在继承房屋时，土地使用权可以依法一并承继，减少了因“地权”不明晰引发的家庭纠纷。

对于融资者： 明确了抵押物的范围，使得资产评估更准确，有助于您从银行获得合理的贷款额度。

“地随房走”是核心法律原则和指导思想，而“房地一体化”是实现这一原则的顶层制度设计和具体实践形态。