农村宅基地旧房想翻新，如何合规盖房_北京创坤律师事务所

在农村宅基地上进行旧房翻新，必须遵循农村宅基地建房法定程序，否则可能被视为违法建设，面临罚款甚至被拆除的风险。以下是在合规前提下翻新宅基地旧房的完整流程和核心要点：

宅基地建房核心原则：先审批，后建设

无论房屋新旧，只要动工建设，就必须先获得批准。绝不能“先斩后奏”。

宅基地建房合规翻新完整流程

您可以参照以下流程图，清晰了解从准备到确权的全过程：

1. 宅基地建房政策与资格确认阶段

关键问题1：我有没有资格翻新？

您必须是本村集体经济组织成员。

您名下拥有合法的宅基地使用权和房屋所有权（最好有合法的权属证书，如《不动产权证书》或老的《宅基地使用证》、《房产证》）。

您符合“一户一宅”政策（即您全家只有这一处宅基地）。

关键问题2：我的房子在不在允许翻建的区域内？

您的宅基地不能在国土空间规划确定的禁止建设区内，例如生态保护区、基本农田、历史文化保护区核心范围等。

需要符合当地的村庄规划（如有）。

行动建议：在动手前，第一步就是去村委会和乡镇政府的自然资源所（或村镇建设办公室）进行咨询，口头说明您家的情况和翻新意图，初步了解是否被允许。

2. 宅基地建房准备与申请阶段

确认具备资格和条件后，需要准备以下材料并向村委会提交书面申请：

《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》

申请人及家庭成员的身份证明（身份证、户口簿）

原有的《宅基地使用证》或《不动产权证书》

《农村宅基地使用承诺书》（承诺遵守面积规定、一户一宅等）

房屋设计图或方案（简单的施工草图也可，但需标明尺寸、层高、位置等）

3. 宅基地建房审核与批准阶段

村委会审核与公示：村委会收到申请后，会进行讨论，并将申请情况在村内公示，无异议后签署意见报送给乡镇政府。

乡镇政府审批：乡镇政府组织自然资源、农业农村等部门联合审核。审核通过后，由乡镇政府向您核发 《乡村建设规划许可证》 和 《农村宅基地批准书》。

拿到这两个许可证，您的翻新工程才算是拿到了“合法准生证”。

4. 宅基地建房施工与验收阶段

开工报备：在动工前，需要通知乡镇政府和村委会，他们可能会进行现场钉桩、放线，确定建房位置。

按图施工：严格按照批准的面积、位置、层高、风貌等进行施工，不得超占面积、不得加层。

竣工验收：房屋建成后，向乡镇政府申请竣工验收。乡镇政府会组织人员到场检查，确认房屋建设符合审批要求。

办理新证：验收合格后，您可以凭验收意见等材料，向当地的自然资源主管部门（或不动产登记中心）申请办理新的《不动产权证书》，确认您翻新后房屋的合法产权。

宅基地建房重要注意事项

面积与高度限制：这是红线！翻新后的房屋基底面积和总建筑面积不得超过省、市、自治区规定的标准。层高一般也有限制（如不超过3层）。必须在原宅基地范围内建设，不能扩大。

保持原宅基地使用权人：翻新后的房屋产权人原则上应与原权证人一致，不能随意变更。

邻里关系：开工前最好与左邻右舍沟通，处理好通风、采光、排水、通行等相邻权关系，避免纠纷。

选择有资质的施工队：确保施工质量和安全。

验收：合规翻新的核心就是“先批后建、按图施工、完工验收”。 整个过程的核心牵头部门是乡镇人民政府，村委会是重要的初审和协调环节。务必耐心走完所有流程，确保您家的新房合法无忧