欠款纠纷案子中用房子抵押拍卖，如果拍卖不出去接下来会怎样，还需要找债权人还钱吗

咨询：我有个欠款纠纷案子，现在用房子抵押拍卖，如果拍卖不出去接下来会怎样，还需要找债权人还钱吗

答疑：这是一个在债务执行中非常典型且棘手欠款纠纷房产拍卖问题。简单来说，即使抵押的房产拍卖不出去，您的还款义务也绝不因此而免除。 法院会采取一系列后续措施，下面为您详细解析拍卖不出去后的法律程序以及您的责任。

法律程序详解：拍卖不成功后法院的步骤

根据中国《民事诉讼法》、《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》等相关法规，抵押房产拍卖（通常称为“司法拍卖”）流拍后，程序如下所示：

再次拍卖（二拍）：

首次流拍后，法院会在一定期间内（通常为60日内）组织第二次拍卖。

关键点：二次拍卖会降价，降价幅度不得超过前次保留价的20%。这意味着房子会更便宜，以吸引新的买家。

变卖：

如果经过两次拍卖都流拍了，申请执行人（债权人）也不同意以物抵债，法院会将对房产的处置方式转为变卖。

变卖的价格就是第二次拍卖的流拍保留价。

变卖期较长（通常为60日），期间如果有人按此价格购买，即可成交。

以物抵债：

在每次流拍或变卖失败后，法院都会征求债权人的意见，问其是否愿意接受用这座房产来抵偿部分或全部债务。

如果债权人同意：法院会下达裁定，将房产的所有权转移给债权人。房产将按照该次拍卖的保留价折价给债权人。

债务的结清：

如果房产折价 ≥ 债务总额：债权消灭，程序终结。

如果房产折价 < 债务总额：您仍然需要就差额部分向债权人继续偿还。例如，您欠款100万，房产以80万“以物抵债”，那么剩余的20万债务您依然有义务偿还。

解除查封，退还房产（但债务不消灭）：

如果最终房产流拍、变卖不成，且债权人也不同意以物抵债，法院会解除对房产的查封，将其退还给您。

重要提醒：这绝不意味着债务不用还了！这仅仅是意味着本次“通过处置该抵押物来偿债”的执行措施暂时结束了。法院会同时发出 “终结本次执行程序” （简称“终本”）的裁定。

“终本”后的影响：债权人的债权依然有效。一旦发现您有其他可供执行的财产（如银行存款、车辆、工资收入、其他房产等），债权人可以随时申请法院恢复执行。您仍然是被执行人，会受到限制高消费、列入失信名单等惩戒措施