北京房产律师深度解析：房屋所有权与土地使用权分别是什么_宅基地确权与拆迁补偿必看知识

老百姓在做宅基地确权与房屋拆迁补偿争取时，首先要了解你房屋性质是什么，房屋所有权与土地使用权分别是什么，比如单位分房是什么性质，有没有宅基地所有权，什么是房改房，什么是残困救济房，什么是福利房，什么是经济适用房，有没有房屋产权，有没有宅基地所有权等。在理解具体房屋性质之前，必须掌握一个核心法律原则：“房地一体”与“房地分离”。

• 房屋所有权：您对房屋本身（这个建筑物）拥有占有、使用、收益和处分的权利。这是您的私有财产。

• 土地使用权：房屋是建在土地上的，中国的土地要么属于国家所有（城镇土地），要么属于集体所有（农村土地）。您无法拥有土地所有权，只能获得土地的使用权。

不同类型的房屋，其对应的土地使用权类型也不同，这直接决定了房子的命运。

各类房屋性质的法律深度解析

1. 单位分房（福利房）

• 性质：这是中国在计划经济向市场经济转型时期（主要是上世纪90年代房改之前），由单位（国家机关、企事业单位）分配给职工的住房，是职工福利体系的一部分。

• 房屋所有权：

  • 房改前：职工只有租赁使用权，没有产权。房屋的产权属于单位或国家。职工缴纳很低的租金，但不能出售、抵押。

  • 房改后（即“房改房”）：随着住房制度改革，单位以成本价或标准价将房子出售给职工。职工在补足房款后，即可获得完全的房屋所有权，变成私产。

• 土地使用权：单位分房所占用的土地是国有划拨土地。在房改后，职工拥有的房屋所有权对应的土地使用权通常也是划拨土地使用权。这种权利在居住时没有限制，但在上市交易时，需要补缴土地出让金，将土地性质从“划拨”转为“出让”，之后才能像商品房一样自由买卖。

2. 房改房

• 性质：如上所述，房改房是单位分房经过住房制度改革后演变而来的。它特指那些原本是单位福利房，后按国家政策出售给承租职工的住房。

• 房屋所有权：职工购买并完成相关手续后，获得100%的房屋所有权，可以拿到《不动产权证书》（过去是《房屋所有权证》）。

• 土地使用权：对应的是国有划拨土地使用权。其核心特点与上述相同：可正常居住、继承，但上市交易需补缴土地出让金。

3. 经济适用房

• 性质：这是面向城市中低收入住房困难家庭，由政府提供政策优惠（如划拨土地、减免税费）而建造的保障性住房。

• 房屋所有权：购房者拥有受限的房屋所有权。

  • 有限产权：在购买后的一定年限内（通常为5年），房屋不能直接上市交易。如因特殊原因需转让，政府享有优先回购权。

  • 完全产权：住满5年后，补缴相应的土地收益款（相当于土地出让金）等相关价款后，才能获得完全产权，上市交易。

• 土地使用权：土地性质为国有划拨土地。补缴土地收益款的行为，本质就是为土地使用权“解锁”，使其转变为可以自由交易的状态。

4. 残困救济房（属于保障性住房的一种）

• 性质：这通常不是一种独立的房屋产权类型，而是指政府通过公共租赁住房（公租房） 或廉租房等形式，为残疾人、特困家庭等特殊群体提供的住房救济。

• 房屋所有权：承租人完全没有房屋所有权。他们与政府或指定机构签订租赁合同，只有使用权。

• 土地使用权：房屋所占土地为国有土地，但使用权归产权方（政府或机构），与承租人无关。承租人只有房屋的居住权。

5. 宅基地住房（农村房屋）

这是与上述所有城镇住房性质完全不同的体系。

• 性质：指农村村民经批准，在本集体经济组织所有的土地上建造的用于居住的房屋。

• 房屋所有权：村民对房屋本身拥有100%的所有权，这是其私有财产。

• 土地使用权（核心区别）：对应的土地是宅基地使用权。这是一种特殊的用益物权，其特点是：

  • 集体所有：土地所有权属于村集体，村民只有使用权。

  • 身份依附性：只有本集体经济组织成员才能享有。如果户口迁出，不再是成员，则理论上不能再享有宅基地使用权（但地上的房屋所有权依然存在）。

  • “一户一宅”：严格执行一户只能拥有一处宅基地的原则。

  • 流转限制：严禁卖给城市居民。只能在本集体经济组织内部符合条件的成员之间转让。

  • 没有宅基地所有权：这是一个绝对重要的概念。中国法律明确规定，农村和城市郊区的土地，除法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 任何个人和组织都无法拥有宅基地的所有权。

总结对比表格

核心法律结论

1. 区分城镇与农村：城镇房屋的土地是国有的，农村宅基地房屋的土地是集体的。这是最根本的划分。

2. “小产权房”的非法性：所谓“小产权房”，就是在集体土地（主要是宅基地或村集体建设用地上）开发建造，并向本集体组织以外的人（尤其是城市居民）销售的房屋。它无法获得国家颁发的《不动产权证书》，其买卖不受法律保护，存在巨大的法律风险。

3. 有无产权看证书：判断您对房屋拥有的是所有权还是使用权，最直接的方法是看您是否持有由国家不动产登记机构颁发的《不动产权证书》（或过去的《房屋所有权证》和《国有土地使用证》/《集体土地使用证》）。

4. 绝对没有宅基地所有权：再次强调，无论是农民还是其他任何人，在中国法律框架下，都不可能拥有宅基地的所有权，只有使用权