北京专业宅基地律师：如何破解北京宅基地确权中的“疑难杂症”可以这样做

本文从专业法律视角，深度剖析北京宅基地确权实践中遇到的典型复杂案例，如历史遗留无证房、城镇居民继承、北京宅基地超标占地、家庭内部争议等，并提供切实可行的法律解决方案与风险防范策略。

一、宅基地确权之路，不动产权证书取得会出现很多协商环节
随着北京市宅基地确权工作的深入推进，大量历史遗留问题和新型法律纠纷也随之浮出水面。对于许多京郊家庭而言，宅基地不仅是安身立命之所，更是几代人的心血积累。当一本薄薄的不动产权证书背后，牵扯着复杂的历史成因、家庭矛盾和法律规定时，确权之路便布满了“荆棘”，只用法律法规认定是不周全的，多面协商也是常用环节。本文旨在聚焦这些“疑难杂症”，为您提供清晰的法律分析和破解思路。

二、典型“疑难杂症”案例深度剖析
案例一：历史遗留的无证房与“一户一宅”的冲突

案情：王大爷家住北京大兴，1985年经村委会口头同意，在自家老宅旁的空地上建了三间房，一直无任何审批手续。现在确权，被告知因违反“一户一宅”且无合法权源，新房的宅基地无法确权。

核心焦点：权属来源合法性。

政策链接：根据北京市对历史遗留问题的处理意见，对于1982年《村镇建房用地管理条例》实施前修建的房屋，通常按现状确权。之后修建的，需提供审批文件。无审批的，需由村、乡镇两级组织查明情况并出具证明，公告无异议后，可参照合法宅基地予以确权。

破解之道：积极举证。尽可能寻找历史证据，如村委会的书面记录、老村干部的证明、缴纳相关费用的收据、历年来的水电费单据等，以证明长期、和平、公开占有的事实。

申请认定：依据政策，主动向村委会和乡镇政府申请对宅基地使用权和房屋所有权的历史情况进行调查认定。

接受处理：如果确实无法认定为合法，可能需要接受一定的处理，如补办手续、缴纳罚款或对超标部分进行标注，先争取将合法部分确权。

案例二：城镇户籍子女继承宅基地后的权利边界

案情：李女士自幼进城，户口已迁出。父母去世后，留下北京昌平农村一处宅院。她希望继承并修缮，但听说城镇户口不能拥有宅基地，心中困惑。

核心焦点：继承权与宅基地使用权的关系。

法律依据：《民法典》规定房屋是公民合法财产，可以继承。自然资源部明确，非本集体经济组织成员（含城镇居民）因继承房屋占用宅基地的，可按规定确权登记，并在不动产登记簿及证书附记栏注记“该权利人为本农民集体原成员住宅的合法继承人”。

可以做什么：继承房屋所有权及其下的宅基地使用权；对房屋进行必要的修缮和维护，以保障其安全。

限制是什么：不得对房屋进行翻建、扩建、改建。一旦房屋自然坍塌、损毁，宅基地使用权由集体经济组织收回。不能将房屋出售给不符合宅基地申请条件的本村村民以外的人。

破解之道：李女士应尽快办理继承公证或获得法院判决，并持相关文件申请不动产确权登记，拿到权属证书是保障其权利的第一步。

案例三：家庭内部因分家析产引发的确权争议

案情：赵家兄弟二人，老宅登记在父亲名下。父亲去世后，兄弟俩均已分户并各自成家，但对老宅的归属和如何确权产生严重分歧。

核心焦点：共有财产的分割与确权主体。

法律原则：老宅属于家庭共有财产。父亲去世后，发生法定继承，所有第一顺序继承人（配偶、子女）均享有份额。在未分割前，属于共同共有状态。

破解之道：内部协商。首选方案是家庭成员在自愿、公平的基础上达成《分家析产协议》，明确约定宅基地和房屋的分割方案（如一人得房并补偿另一人，或按份共有等）。协议需所有权利人签字确认。

人民调解：协商不成，可申请村委会或乡镇司法所进行调解，形成具有法律效力的调解协议书。

诉讼解决：若调解失败，任何一方均可向法院提起分家析产诉讼，由法院通过判决书的形式强制分割。

确权操作：凭生效的《分家析产协议》、调解协议书或法院判决书，相关权利人可共同或分别向不动产登记机构申请办理确权登记。

三、律师建议：防范风险，智慧确权
确权前，先做“家庭体检”：召集所有家庭成员，厘清产权历史、当前使用状况和潜在争议，提前沟通，避免事后矛盾。

证据意识，贯穿始终：妥善保管所有与宅基地和房屋相关的文件、票据、信件、照片等，这些都是证明权利的关键。

善用专业力量：对于权属复杂、争议较大的情况，不要盲目自行处理。尽早咨询甚至委托专业处理农村土地纠纷的律师，由律师指导证据收集、参与谈判、起草法律文书，能够最大程度降低风险，提高确权成功率。

尊重法律程序：确权是严肃的法律行为，必须遵循法定程序。任何试图通过伪造材料、隐瞒事实等方式获取登记的行为，不仅无法得逞，还可能面临法律制裁。

北京宅基地确权是时代赋予农民的确权赋能的机会，但其中错综复杂的法律问题也考验着每一个家庭的智慧。面对“疑难杂症”，恐慌与回避无济于事，唯有积极面对，厘清法律脉络，寻求专业支持，才能将纸面上的权利转化为手中实实在在的产权证书，为家庭的未来奠定最稳固的基石